Жилые дома - 2019 г.

Удельный вес стоимости хозяйственных зданий, строений и сооружений в общей стоимости улучшений домовладения (без учета стоимости земельного участка, без учета стоимости земельной составляющей).

Стоимость продажи целого жилого дома на вторичном рынке, а точнее домовладения складывается из стоимости жилого дома (основной имущественный компонент домовладения), а также стоимости хозяйственных зданий, строений, сооружений и стоимости земельного участка (стоимости имущественных прав на землю). Все капитальные и некапитальные постройки, расположенные на приусадебном участке, выделенном под индивидуальную жилую застройку, представляют собой улучшения земельного участка. Если отдельно рассматривать стоимостной вклад всех улучшений земельного участка, то стоимостной вклад жилого дома, как объекта капитального строительства будет в подавляющем большинстве случаев превалировать над стоимостью хозяйственных, зданий, строений и сооружений. Исключение составляют жилые домовладения в курортной зоне с оборудованными летними номерами для проживания отдыхающих, жилые дома гостиничного типа и прочие к ним приравненные. Основное назначение хозяйственных, зданий, строений и сооружений – носит в какой-то степени второстепенный, сопутствующий характер основного разрешенного использования земельного участка. Даже если затраты связанные со строительством (воссозданием) хозяйственных зданий, строений и сооружений на приусадебном участке соизмеримы по стоимости или превышают затраты на строительство жилого здания, то в случае продажи жилого домовладения, часть этих затрат попросту обесценивается. Наблюдается экономический износ, который будет присущ хозяйственным зданиям, строениям и сооружениям. Здесь же нужно учитывать и более высокий накопленный совокупный износ по сравнению с жилыми домами, обусловленный более низкой степенью капитальности хозяйственных строений, меньшим сроком службы, более низким качеством и хозяйственным способом строительства. В процентном отношении, если проанализировать цены продажи жилых домов в зависимости от количественного состава хозяйственных построек и сооружений, их площади (строительного объема), влияние последних на общую стоимость жилого домовладения (удельный вес) как правило составляет не более 20-30% от общей стоимости, приходящейся на все земельные улучшения. Основной стоимостной показатель жилых домовладений наряду с площадью земельного участка, фактором месторасположения - это площадь, возраст, капитальность и техническое состояние в первую очередь именно жилых капитальных построек (жилого дома). Количественный состав, площадь (строительный объем), состояние хозяйственных строений и сооружений для потенциального покупателя стоит уже на втором плане. Средний уровень цен на жилые дома, хозяйственные строения и сооружения с земельным участком (домовладения) на вторичном рынке в г. Феодосия и Феодосийском районе находится в среднем на уровне 50000 – 80000 рублей* в пересчете за 1 кв. м общей площади домовладения. Согласно данных первичного строительного рынка  в среднем стоимость строительства жилых домов под «ключ» (отделка эконом) в Феодосийском регионе находится в диапазоне 20000-40000 рублей за 1 кв. м общей площади. Уровень внутренней отделки, особенности проекта, обеспеченность инженерными сетями, вид подрядной строительной организации и прочие факторы, могут увеличивать эти стоимостные показатели на 30-50% до уровня 45000-50000 рублей за 1 кв. м общей площади, иногда и выше.

При накопленном физическом износе жилого дома в 20-40% (фактический физический износ большинства жилых домов выставляемых на продажу) стоимость строительства этого жилого дома с учетом износа будет равна: 25000 – 40000 рублей. Как видно полученные результаты стоимости жилого дома с износом составляют показатели примерно в 30-50% от продажной стоимости домовладения. Если учесть, что в цене продажи домовладения уже включена и стоимость земельной составляющей, то на долю хозяйственных строений и сооружений будет оставаться еще меньшие показатели в 10-30%, что в конечном итоге подтверждает процентные показатели предыдущего абзаца *показатели стоимости 50000-80000 рублей являются усредненными по Феодосийскому региону Республики Крым. При этом нужно понимать, что на окончательную стоимость продажи домовладений влияет большое количество показателей, таких как площадь и местонахождение земельного участка, имущественные права на землю, техническое состояние, качество внутренней отделки улучшений (жилого дома, хозяйственных строений и сооружений) и их площадь, капитальность и многое др. Поэтому единичная стоимость продажи домовладения фактически может находиться в более широких ценовых диапазонах от 30000 до 100000 рублей за 1 кв. м общей площади и более. В сельских населенных пунктах Республики Крым, удаленных от курортных зон, морского побережья и крупных административных центров ценовые показатели единичной стоимости жилых домовладений находятся среднем в диапазоне 15000-40000 рублей. Однако общая картина удельного веса приходящегося на жилые дома в общей стоимости приходящейся на улучшения жилого домовладения остается на том же уровне в 10-30%. При этом более низкие показатели цен продажи домовладений обусловлены как фактором месторасположения (значительно более низкими показателями стоимости земли по сравнению с курортными центрами), так и экономическим износом который будет присущ как хозяйственным зданиям, строениям и сооружениям так и непосредственно жилым домам в составе домовладения. Приведенные расчеты и соображения были изложены исходя из анализа цен нового строительства и цен продажи жилых домов в текущих ценах на 2019 и  начало 2020 г. Однако примерно такая же картина соотношения стоимостного вклада хозяйственных строений в общую стоимость земельных улучшений в стоимость улучшений жилых домовладений) была характерна для нового строительства и рынка продажи жилых домов в период 2005-2018 годов, ибо характер ценообразования на рынке недвижимости за эти годы практически не изменялся. В рамках данного исследования по результатам анализа рынка продажи жилых домов экспертно были определены удельные веса стоимостного вклада жилого в общую продажную стоимость, приходящуюся на земельные улучшения. Одним словом был определен удельный вес стоимости хозяйственных зданий, строений и сооружений в общей стоимости домовладения (без учета стоимости земельного участка, без учета стоимости земельной составляющей). Основным стоимостным критерием служил количественный состав зданий, строений и сооружений их площадь (строительный объем).

Таблица 1.

Удельный вес стоимости хозяйственных зданий, строений и сооружений в общей стоимости улучшений домовладения (без учета стоимости земельного участка, без учета стоимости земельной составляющей)
Количественный состав хозяйственных зданий, строений и сооружений в составе жилого домовладения Среднее арифметическое Доверительный интервал Расширенный интервал
до 3 0 10
с 4 до 7 10 20
с 8 до 10 15 30
с 11 до 15 20 35
свыше 15 30 60

Таблица 2.

Соотношение  стоимости улучшений (зданий, строений) на вторичном рынке  в зависимости от  их функционального назначения по отношению к базовой стоимости жилого дома
Наименование улучшений Процентное падение стоимости улучшений земельного участка по отношению к базовой (к стоимости жилого дома), %
Среднее значение  Доверительный интервал  

Расширенный интервал

Летняя кухня 30 50
Сарай 70 90
Гараж 65 80
Хозяйственный блок (помещения, строения предназначение для проживания  отдыхающих в летний период) 30 60

 

При сведении данных экспертного опроса намеренно не определялись доверительный интервал и среднее значение доверительно интервала. В рамках результатов опроса определен только расширенный интервал. Нижние границы и верхние границы расширенного интервала следует принимать индивидуально в зависимости, как от количественного состава хозяйственных строений, так и от их площади (строительного объема), технического состояния, степени капитальности. Также выбранные значения количественного состава хозяйственных зданий и сооружений носят условный характер и могут соответствовать процентным показателям из соседних (ближних, граничных) интервалов удельного веса хозяйственных строений.

Таблица 3.

Наименование корректировки Среднее Доверительный интервал Расширенный интервал
Материал стен
Снижение удельной цены дома с саманными стенами к удельной цене дома с каменными стенами, % 20,6% - - 15% 30%
Снижение удельной цены дома с деревянными стенами к удельной цене дома с каменными стенами, % 20,6% - - 15% 30%
Общая площадь (фактор масштаба)
Снижение удельной цены дома по мере увеличения общей площади, %
Объект сравнения объект оценки – дома площадью до 50 кв.м.
Дома площадью от 51 кв.м. до 100 кв.м. 7,25% - - 5% 10%
Дома площадью от 101 кв.м. до 200 кв.м. 11,6% - - 8% 15%
Дома площадью от 201 кв.м. до 300 кв.м. 16,25% - - 10% 20%
Физическое состояние (возраст здания)
Увеличение удельной цены объекта расположенного в современном здании (здания постройки 2000-х годов) к удельной цене такого же объекта находящегося в зданиях постройки 60-90 х годов прошлого века, % 16,25% - - 10% 30%
Снижение удельной цены объекта расположенного в здании постройки до 1950-х годов к удельной цене такого же объекта находящегося в зданиях постройки 60-90 х годов прошлого века, % 16,25% - - 10% 30%
Качество отделки
Снижение цены объекта без отдеки, к цене такого же объекта с отделкой в среднем состоянии 15% - - 10% 20%
Снижение цены объекта с отделкой, требующей ремонта, к цене такого же объекта с отделкой в среднем состоянии 15% - - 10% 20%
Увеличение цены объекта с отделкой "современный ремонт", к цене такого же объекта с отделкой в среднем состоянии 15% - - 10% 20%
Увеличение цены объекта с отделкой "евроремонт", к цене такого же объекта с отделкой в среднем состоянии 25% - - 20% 30%
Имущественный статус земельного участка
Снижение цены объекта с неприватизированным, не отведенным в пользование земельным участком к цене объекта с приватизированным земельным участком (полные имущественные права на земельный участок) в крупных административных центрах, курортных населенных пунктах 15,6% - - 10% 25%
Снижение цены объекта с неприватизированным, не отведенным в пользование земельным участком к цене объекта с приватизированным земельным участком (полные имущественные права на земельный участок) в сельских административных центрах, небольших сельских населенных пунктах 12,5% - - 10% 15%