Оф.-торг. недвижимость - 2019 г.

Корректирующие коэффициенты, характеризующие соотношение цен/арендных ставок, различающихся по соответствующему параметру сравнения.

Таблица 1.

Наименование корректировки Цены продажи (предложения)
Среднее Доверительный интервал Расширенный интервал
Общая площадь (фактор масштаба)
Снижение удельной цены (ставки) объекта по мере увеличения площади, %
Объект сравнения объект оценки площадью до 50 кв.м.
площадью от 51 кв.м. до 100 кв.м. 12,5% - - 5% 20%
площадью от 101 кв.м. до 200 кв.м. 17,5% - - 15% 20%
площадью от 201 кв.м. до 300 кв.м. 21,9% - - 15% 25%
площадью свыше 301 кв.м. 27,5% - - 25% 30%
Физическое состояние
Увеличение удельной цены (ставки) объекта в хорошем состоянии (новом здании) к удельной цене (ставке) такого же объекта в удовлетворительном состоянии, % 10,6% - - 10% 15%
Снижение удельной цены (ставки) объекта, требующего ремонта (в неудовлетворительном состоянии) к удельной цене (ставке) такого же объекта в удовлетворительном состоянии, % 17,5% - - 15% 20%
Наличие отдельного входа
Снижение удельной цены (ставки) объекта без отдельного входа к удельной цене (ставке) такого же объекта с отдельным входом 25% - - 20% 30%
Этаж расположения (для встренных помещений)
Снижение удельной цены (ставки) объекта в подвале к удельной цене (ставке) такого же объекта на 1 этаже 30% - - 20% 40%
Снижение удельной цены (ставки) объекта в цоколе к удельной цене (ставке) такого же объекта на 1 этаже 21,9% - - 10% 30%
Снижение удельной цены (ставки) объекта на 2 этаже и выше к удельной цене (ставке) такого же объекта на 1 этаже 25,6% - - 10% 35%
Тип объекта (встроенное помещение, отдельно стоящее здание)
Снижение удельной цены (стаки) встроенного помещения, к удельной цене (стаке) такого же по назначению и площади отдельно стоящего помещения 0,63% - - 0% 5%
Локальное местоположение
Снижение удельной цены (стаки) объекта, расположенного внутри квартала, к удельной цене (стаке) такого же объекта, расположенного на красной линии 30% - - 20% 40%
Ограниченность доступа к объекту (расположение на закрытой территории)
Снижение удельной цены (стаки) объекта, расположенного на закрытой территории, к удельной цене такого же объекта со свободным доступом 18,75% - - 10% 25%
Состояние отделки
Снижение цены (стаки) объекта без отдеки, к цене (стаке) такого же объекта с отделкой в среднем состоянии 15% - - 10% 20%
Снижение цены (стаки) объекта с отделкой, требующей косметического ремонта, к цене (стаке) такого же объекта с отделкой в среднем состоянии 25% - - 20% 30%
Увеличение цены (стаки) объекта с высококачественной отделкой, к цене (стаке) такого же объекта с отделкой в среднем состоянии 25% - - 20% 30%

Таблица 2.

Наименование объекта недвижимости Арендные ставки
Среднее Доверительный интервал Расширенный интервал
Общая площадь (фактор масштаба)
Снижение удельной цены (ставки) объекта по мере увеличения площади, %
Объект сравнения объект оценки площадью до 50 кв.м.
площадью от 51 кв.м. до 100 кв.м. 14,4% - - 10% 20%
площадью от 101 кв.м. до 200 кв.м. 19,4% - - 15% 25%
площадью от 201 кв.м. до 300 кв.м. 21,9% - - 15% 25%
площадью свыше 301 кв.м. 26,25% - - 20% 30%
Физическое состояние
Увеличение удельной цены (ставки) объекта в хорошем состоянии (новом здании) к удельной цене (ставке) такого же объекта в удовлетворительном состоянии, % 15% - - 10% 20%
Снижение удельной цены (ставки) объекта, требующего ремонта (в неудовлетворительном состоянии) к удельной цене (ставке) такого же объекта в удовлетворительном состоянии, % 17,5% - - 15% 20%
Наличие отдельного входа
Снижение удельной цены (ставки) объекта без отдельного входа к удельной цене (ставке) такого же объекта с отдельным входом 25% - - 20% 30%
Этаж расположения (для встренных помещений)
Снижение удельной цены (ставки) объекта в подвале к удельной цене (ставке) такого же объекта на 1 этаже 28,1% - - 15% 40%
Снижение удельной цены (ставки) объекта в цоколе к удельной цене (ставке) такого же объекта на 1 этаже 20% - - 10% 30%
Снижение удельной цены (ставки) объекта на 2 этаже и выше к удельной цене (ставке) такого же объекта на 1 этаже 29,4% - - 10% 40%
Тип объекта (встроенное помещение, отдельно стоящее здание)
Снижение удельной цены (стаки) встроенного помещения, к удельной цене (стаке) такого же по назначению и площади отдельно стоящего помещения 0,6% - - 0% 5%
Локальное местоположение
Снижение удельной цены (стаки) объекта, расположенного внутри квартала, к удельной цене (стаке) такого же объекта, расположенного на красной линии 30% - - 20% 40%
Ограниченность доступа к объекту (расположение на закрытой территории)
Снижение удельной цены (стаки) объекта, расположенного на закрытой территории, к удельной цене такого же объекта со свободным доступом 18,75% - - 10% 25%
Состояние отделки
Снижение цены (стаки) объекта без отдеки, к цене (стаке) такого же объекта с отделкой в среднем состоянии 15% - - 10% 20%
Снижение цены (стаки) объекта с отделкой, требующей косметического ремонта, к цене (стаке) такого же объекта с отделкой в среднем состоянии 25% - - 20% 30%
Увеличение цены (стаки) объекта с высококачественной отделкой, к цене (стаке) такого же объекта с отделкой в среднем состоянии 25% - - 20% 30%

Наименьшие и наибольшие удельные цены предложений (арендные ставки) на базовые объекты группы: офисно-торговые и сходные типы объектов, характерные для Вашего города.

Таблица 3.

Удельные Цены предложений /арендные ставки в Вашем городе Цена, руб/кв.м. Арендная ставка, руб/кв.м. в месяц
минимум максимум минимум максимум
Офисно-торговые и сходные типы объекты (г. Феодосия) 20000 150000 150 1400
Офисно-торговые и сходные типы объекты (пгт. Кировское) 10000 100000 200 500

Процент недозагрузки офисно-торговых и сходных типов объектов

Таблица 4.

Процент недозагрузки при сдаче в аренду, % Среднее Доверительный интервал Расширенный интервал
Офисно-торговые и сходные типы объекты (г. Феодосия) 20% - - 10% 30%
Офисно-торговые и сходные типы объекты (пгт. Кировское) 20% - - 10% 30%

Прибыль предпринимателя при инвестициях в строительство офисно-торговых и сходных типов объектов

Таблица 5.

Прибыль предпринимателя при инвестициях в строительство объектов, % в год (прибыль девелопера) Среднее Доверительный интервал Расширенный интервал
Офисно-торговые и сходные типы объекты 25% - - 20% 30%