Пр.-ск. недвижимость - 2023 г.
Корректирующие коэффициенты, характеризующие соотношение цен/арендных ставок, различающихся по соответствующему параметру сравнения.
Таблица 1.
| Наименование корректировки | Цены | ||||
| Среднее | Доверительный интервал | Расширенный интервал | |||
| Общая площадь (фактор масштаба) | |||||
| Снижение удельной цены (ставки) объекта по мере увеличения площади, % | |||||
| Объект сравнения | объект оценки площадью до 100 кв.м. | ||||
| площадью от 101 кв.м. до 300 кв.м. | 11,25% | - | - | 5% | 15% |
| площадью от 301 кв.м. до 500 кв.м. | 16,25% | - | - | 10% | 20% |
| площадью свыше 501 кв.м. до 1000 кв.м. | 21,25% | - | - | 15% | 25% |
| площадью свыше 1000 кв.м. | 24,4% | - | - | 20% | 30% |
| Физическое состояние | |||||
| Снижение удельной цены (ставки) объекта в удовлетворительном состоянии к удельной цене (ставке) такого же объекта в хорошем состоянии (новом здании), % | 13,1% | - | - | 5% | 20% |
| Снижение удельной цены (ставки) объекта, требующего капитального ремонта (в неудовлетворительном состоянии) к удельной цене (ставке) такого же объекта в удовлетворительном состоянии , % | 19,4% | - | - | 10% | 25% |
| Этаж расположения (для встренных помещений) | |||||
| Снижение удельной цены (ставки) объекта в подвале (цокольном этаже) к удельной цене (ставке) такого же объекта на 1 этаже | 15% | - | - | 10% | 20% |
| Снижение удельной цены (ставки) объекта на 2 этаже и выше к удельной цене (ставке) такого же объекта на 1 этаже | 15% | - | - | 10% | 20% |
| Локальное местоположение | |||||
| Снижение удельной цены (стаки) объекта, расположенного внутри квартала, к удельной цене (стаке) такого же объекта, расположенного на красной линии | 17,5% | - | - | 15% | 20% |
| Ограниченность доступа к объекту (расположение на закрытой территории) | |||||
| Снижение удельной цены (стаки) объекта, расположенного на закрытой территории, к удельной цене такого же объекта со свободным доступом | 9,4% | - | - | 5% | 15% |
| Состояние отделки | |||||
| Снижение цены (арендной ставки) объекта без отделки либо требующего замены отделки, к цене (ставке) такого же объекта с удовлетворительной отделкой | 6,25% | - | - | 0% | 10% |
| Снижение цены (арендной ставки) объекта с удовлетворительной отделкой, к цене (ставке) такого же объекта с хорошей отделкой | 14,4% | - | - | 5% | 20% |
| Наличие ограждения территории | |||||
| Снижение удельной цены (ставки) объекта, имеющего ограждение территории, к удельной цене (ставке) такого же объекта без ограждения | 11,25% | - | - | 5% | 20% |
Таблица 2.
| Наименование корректировки | Арендные ставки | ||||
| Среднее | Доверительный интервал | Расширенный интервал | |||
| Общая площадь (фактор масштаба) | |||||
| Снижение удельной цены (ставки) объекта по мере увеличения площади, % | |||||
| Объект сравнения | объект оценки площадью до 100 кв.м. | ||||
| площадью от 101 кв.м. до 300 кв.м. | 8,75% | - | - | 5% | 15% |
| площадью от 301 кв.м. до 500 кв.м. | 11,9% | - | - | 5% | 15% |
| площадью свыше 501 кв.м. до 1000 кв.м. | 16,9% | - | - | 10% | 20% |
| площадью свыше 1000 кв.м. | 23,1% | - | - | 10% | 30% |
| Физическое состояние | |||||
| Снижение удельной цены (ставки) объекта в удовлетворительном состоянии к удельной цене (ставке) такого же объекта в хорошем состоянии (новом здании), % | 11,25% | - | - | 5% | 15% |
| Снижение удельной цены (ставки) объекта, требующего капитального ремонта (в неудовлетворительном состоянии) к удельной цене (ставке) такого же объекта в удовлетворительном состоянии , % | 18,75% | - | - | 10% | 25% |
| Этаж расположения (для встренных помещений) | |||||
| Снижение удельной цены (ставки) объекта в подвале (цокольном этаже) к удельной цене (ставке) такого же объекта на 1 этаже | 15% | - | - | 10% | 20% |
| Снижение удельной цены (ставки) объекта на 2 этаже и выше к удельной цене (ставке) такого же объекта на 1 этаже | 15% | - | - | 10% | 20% |
| Локальное местоположение | |||||
| Снижение удельной цены (стаки) объекта, расположенного внутри квартала, к удельной цене (стаке) такого же объекта, расположенного на красной линии | 17,5% | - | - | 15% | 20% |
| Ограниченность доступа к объекту (расположение на закрытой территории) | |||||
| Снижение удельной цены (стаки) объекта, расположенного на закрытой территории, к удельной цене такого же объекта со свободным доступом | 9,4% | - | - | 5% | 15% |
| Состояние отделки | |||||
| Снижение цены (арендной ставки) объекта без отделки либо требующего замены отделки, к цене (ставке) такого же объекта с удовлетворительной отделкой | 6,25% | - | - | 0% | 10% |
| Снижение цены (арендной ставки) объекта с удовлетворительной отделкой, к цене (ставке) такого же объекта с хорошей отделкой | 14,4% | - | - | 5% | 20% |
| Наличие ограждения территории | |||||
| Снижение удельной цены (ставки) объекта, имеющего ограждение территории, к удельной цене (ставке) такого же объекта без ограждения | 10% | - | - | 5% | 15% |
Наименьшие и наибольшие удельные цены предложений (арендные ставки) на базовые объекты группы: производственно-складские и сходные типы объектов, характерные для Вашего города.
Таблица 3.
| Удельные Цены предложений /арендные ставки в Вашем городе | Цена, руб/кв.м. | Арендная ставка, руб/кв.м. в месяц | ||
| минимум | максимум | минимум | максимум | |
| Производственно-складские и сходные типы объекты (г. Феодосия) | 3800 | 25000 | 60 | 300 |
| Производственно-складские и сходные типы объекты (пгт. Кировское) | 3000 | 15000 | 50 | 300 |
Процент недозагрузки в зависимости от типа производственно-складской недвижимости
Таблица 4.
| Процент недозагрузки при сдаче в аренду, % | Среднее | Доверительный интервал | Расширенный интервал | ||
| Производственно-складские и сходные типы объекты |
13,1% |
- | - | 5% | 30% |
Прибыль предпринимателя при инвестициях в строительство объектов производственно-складской недвижимости
Таблица 5.
| Прибыль предпринимателя при инвестициях в строительство объектов, % в год (прибыль девелопера) | Среднее | Доверительный интервал | Расширенный интервал | ||
| Производственно-складские и сходные типы объекты | - | - | - | - | - |
В связи с тем, что при проведении экспертного опроса за 2019-2021 года учавствовало небольшое количество оценщиков, табличные значения доверительного интервала не определялись.