Рынок аренды г. Феодосиии и других населенных пунктов юго-восточного Крыма в 2023 г
Характеристика рынка аренды коммерческой недвижимости офисно -торгового сегмента, недвижимости смешанного назначения Феодосийского, Судакского районов в 2023 г
При разработки материала принимали участие:
- оценщик Батраков Владислав Евгеньевич (г. Феодосия, ООО» Феодосийское кадастровое бюро», стаж практической деятельности 17 лет)
- частнопрактикующий оценщик Яровой Сергей Николаевич (г. Феодосия, стаж практической деятельности 20 лет)
- частнопрактикующий оценщик Шилов Виктор Николаевич (г. Феодосия, стаж практической деятельности 20 лет)
- частнопрактикующий оценщик Шульга Роман Иванович (пгт. Кировское, Республика Крым, стаж практической деятельности 7 лет)
- риэлтор Фелькер Александр Александрович (г. Феодосия, ООО» Феодосийское кадастровое бюро»)
Действующие договора аренды коммерческой недвижимости, как правило, представляют собой конфиденциальную информацию, и не являются предметом открытой информации. Поэтому при сравнительном анализе стоимости аренды объекта оценки с ценами аналогов аренды при мониторинге рынка использовались данные по ценам предложений (публичных оферт), взятых из открытых источников.
В отличие от рынка продажи нежилой недвижимости, где цены указываются как в национальной валюте так и в долларовым эквиваленте, цена аренды указывается в рублях РФ. Величина недозагрузки сдаваемых в аренду помещений в год может достигать 3 месяца и более.
Общее количество объявлений об аренде в Феодосийском и Судакском районах не позволяет точно систематизировать цену аренды в зависимости от конкретных ценообразующих факторов, будь то: месторасположение, особенности планировки, возможности использования в качестве торговых или в качестве офисных площадей, помещений смешанного назначения; расположение в здании (подвальный / цокольный / первый / второй / третий этажи), площадь, качество внутренней отделки, и др.
Цены предложения месячной аренды для производственно-складского сегмента недвижимости находились в диапазоне 120-350 рублей за 1 кв. м площади
Для нежилых помещений офисно-торгового сегмента, недвижимости смешанного назначения, в том числе подвальных, цокольных помещений, помещений первых, вторых, третьих этажей цены предложений аренды в Феодосийском районе находились в диапазоне 350-1600 рублей за 1 кв. м площади и выше. Минимальные цены и средние цены предложений месячной аренды в 350-700 рублей за 1 кв. м площади (цена аренды систематизирована экспертно с учетом мониторинга рынка аренды в зависимости от вида недвижимости) наблюдаются для помещений цокольных этажей расположенных в периферийных - серединных районах города, для помещений и зданий смешанного использования (административные, помещения, парикмахерские, спортивные залы, мастерские, столовые, цеха полуфабрикатов и др), административных и прочих площадей 2 и 3 этажей, для помещений и зданий расположенных на территориях производственных предприятий и торговых баз, помещений расположенных в стороне от основных пешеходных и транспортных потоков, в стороне от мест концентрации населения. Показатели аренды (в том числе максимальные) в 700 - 1600 рублей кв. м в месяц и выше (цена аренды систематизирована экспертно с учетом мониторинга рынка аренды в зависимости от вида недвижимости) наблюдались у торговых и офисных помещений на первых-вторых этажах зданий города, выходящих фасадом на центральные городские улицы, на улицы с высоким пешеходным потоком; у торговых площадей расположенных в центрах спальных многоквартирных жилых массивов с высокой проходимостью населения.
Указанная выше градация размеров арендных ставок коммерческой нежилой недвижимости является условной. Соответственно указанные диапазоны могут изменяться в зависимости определенного типа недвижимости, ее функционального назначения и влияния разных факторов. Нужно также отметить, что четкой границы между арендой помещений с учетом указанной выше классификации недвижимости не существует. Рынок аренды всегда является специфическим и зависит в первую очередь сложившейся конъюнктуры рынка, коммерческой активности в определенном районе, проходимости населения, возможной диверсификации, присутствие фасадного входа и пр. факторов. К примеру арендная ставка помещений имеющих выход на оживленные городские улицы может в 1,5-2 раза превосходить по стоимостным показателям не фасадные помещения расположенного в этом же районе, но в глубине жилого двора.
Особенности рынка аренды сезонных объектов доходной недвижимости: летних кафе, торговых лотков, нестационарных торговых объектов
Также в городе и в приморских курортных населенных пунктах большой Феодосии, г. Судака и относящихся к ним курортных поселках существует большое количество недвижимости сезонного типа, расположенной в районе городских набережных, в прибрежной части города, в районе пешеходных и парковых зон примыкающих к морскому побережью. Данный тип недвижимости сдается в аренду исключительно в период курортного сезона. Цена аренды летних кафе, летних площадок указывается в объявлении об аренде исключительно за сезон. К примеру аренда летних кафе площадями 200-300 кв. м. находится в диапазоне 2400-6000 рублей / кв. м в год (за сезон) или 200 – 500 рублей в месяц (при расчете круглогодично) за 1 кв. м. Годовая аренда сезонных торговых платок, лотков, павильонов, площадями до 4-10 кв. м приближаются к показателям годовой аренды торговой недвижимости круглогодичного использования и составляет: 70 000 - 150 000 рублей в год (за сезон) или 700-3000 рублей за кв. м в месяц (при пересчете круглогодично)
Особенности рынка аренды небольших площадей под банкоматы, терминалы пополнения счета, кофе-автоматы
Один из самых важных моментов, применительно к аренде небольших торговых мест под банкоматы, кофе-автоматы, различные терминалы, это то, что договора аренды не являются открытой публичной информацией. Предложения по аренде подобных мест не публикуются в средствах массовой информации, в сети интернет. Доход от аренды мест для собственника помещения, здания, арендодателя относительно небольшой по денежной величине и является в какой-то мере второстепенным, не влияющим на основные доходы от сдачи помещений в аренду, не влияющим существенно на основные доходы от эксплуатации здания (помещения) или доходы получаемые от ведения собственного бизнеса, коммерческой деятельности. Очень часто официальная цена аренды в договоре не отражает фактически уплачиваемых арендодателю средств за аренду. Нередко договора аренды заключаются на краткосрочный период (от одного до нескольких месяцев) и не подлежат официальной государственной регистрации. Т.е. документально подтвердить – опровергнуть величину арендной ставки за пользованием мест под терминалы, банкоматы достаточно сложно. При исследовании рынка аренды сталкиваешься с практическим отсутствием официальной публикации данных по аренде небольших площадей от 0,5 кв. м до 3 кв. м, в средствах массовой информации, в сети интернет. Тем не менее, реальный мониторинг рынка аренды (опрос арендаторов, арендодателей, изучение действующих договоров аренды индивидуальных предпринимателей, юридических лиц, договоров аренды муниципального имущества, имущества Республики Крым), который основывается на достоверной информации, говорит о том, что стоимость аренды одного места под терминалы пополнения счета, кофе автоматы, торговые автоматы, банкоматы и прочие подобные объекты (это как правило не более 1-1,5 кв. м помещения), расположенных в помещениях (зданиях) и составляет по городу Феодосия в месяц 1000-3000 рублей. Стоимость аренды одного места под банкомат, занимающее несколько большие площади (1,5-2,0 кв. м) на оживленных городских улицах с круглосуточным доступом к банкомату, а также помещениях и зданиях составляет 3000-5000 рублей. В пересчете на 1 кв. м площади места арендные ставки будут составлять 1000-3000 рублей. Максимальные цены аренды в зданиях характерны для помещений расположенных в местах с очень высокой проходимостью (высокой концентрацией) населения (крупные торговые центры, магазины). Минимальные цены характерны для аренды небольших торговых площадей расположенных в небольших магазинах, офисных центрах, общественных и прочих заведениях с невысокой проходимостью.
Терминалы для оплаты услуги связи и банкоматы, как правило, устанавливаются в торговых центрах, магазинах, торговых павильонах. Торговые автоматы, кофе-автоматы наоборот, устанавливаются в офисных центрах, автомастерских, автозаправочных станциях, вокзалах, учебных заведениях, учреждениях здравоохранения и др. объектах, где у посетителей заведения имеется 10-15 минут и более свободного времени на так называемую «кофе-паузу». В среднем по внешним контурам площадь терминалов пополнения счета, оплаты услуг и кофе-аппаратов и прочих торговых автоматов не превышает 0,5-1,2 кв. м. При этом оптимальная полезная площадь необходимая для его обслуживания, как правило, составляет порядка 1,0-1,5 кв. м. Поэтому при размещении терминала, или кофе-автомата, другого торгового автомата, речь идет об аренде скорее места, нежели об его площади. В любом случае при размещении в помещении (здании) того же терминала пополнения счета, торгового автомата необходимо свободное пространство вокруг него. Во первых, должно быть обязательно место для свободного доступа и обслуживания с лицевой (фронтальной стороны), во вторых терминал или другой подобный объект должен хорошо просматриваться с разных мест торгового заведения в котором он будет расположен и не закрывать свободно входа / выхода посетителей помещения (магазина, общественного здания). При этом арендодатель представляющий место под терминал, банкомат, кофе – автомат и пр. должен понимать, что он будет занимать несколько большую часть площади его торгового зала, чем площадь самого банкомата, терминала. Площади мест под размещения банкоматов могут быть выше за счет большей площади самого банкомата, и увеличения технологических свободных мест для его обслуживания.