Скидки к ценам предложений
Скидки к ценам предложений (скидка на торг, дисконт, скидка на услуги посредников и пр.).
Рыночная стоимость объекта оценки может определяться на основе информации о ценах предложения подобного имущества с учетом соответствующих поправок, которые учитывают тенденции изменения цены продажи подобного имущества сравнительно с ценой предложения. Данная корректировка является основным связующим звеном между стоимостью предложения и стоимостью продажи недвижимости и очень часто называется скидка на торг. Применение корректировки входящей в такой элемент сравнения как условия рынка закреплено в Федеральном стандарте оценки №7 «Оценка недвижимости (ФСО №7)». Однако документально подтвердить ее крайне затруднительно. Информация о реальных сделках купли-продажи недвижимости является конфиденциальной. В договорах купли-продажи нередко чтобы минимизировать налоги указываются В информационных изданиях данное обстоятельство отражается в лучшем случае только сообщениями «торг». Это дело непосредственно продавца и реального покупателя. В условиях стабильного рынка снижение цены сделки по сравнению с первоначально заявленной стоимостью объяснялось тем, что продавец, чтобы «не прогадать», заведомо устанавливает несколько большую начальную стоимость (по сравнению с рыночной) для того, чтобы иметь возможность сделать скидку на торг и тем самым психологически «привязать» потенциального покупателя.
На рынке «цен, по которым продавцы готовы продавать, однако покупатели не спешат (или не готовы) покупать» корректировка на торг носит более кардинальный характер и достаточно существенно влияет на вероятную стоимость продажи объекта. В существующих условиях величина корректировки на торг может быть определена в виде двух составляющих:
- мотивационная составляющая
- скидка учитывающая ликвидность объектов сравнения оценки и объекта оценки .
1. Мотивационная составляющая, учитывает текущее превалирование ценового предложения над неплатежеспособным спросом.
В основу мотивационной составляющей могут быть положены результаты интервьюирования продавцов недвижимости и анализ инвестиционной привлекательности предлагаемых к продаже объектов сравнения, определяемый уровень возможного спроса на них. Эта поправка включает предпродажные издержки (подготовка документов к продаже и др.), издержки на рекламу объявлений о продаже в средствах массовой информации и в сети интернет. Также в состав мотивационной составляющей можно отнести услуги и премии посредников, брокеров, риэлторов, комиссионные агентств недвижимости. В условиях стабильного рынка размер мотивационной составляющей составляет не более 3-5%.
2. Скидки, учитывающей ликвидность объектов сравнения и оцениваемого объекта (адекватность цены предложения).
Ликвидность недвижимости это качественная характеристика, которая показывает, характеризует, насколько быстро недвижимое имущество может быть конвертировано в определенную денежную сумму на рынке в процессе продажи с учетом существующей рыночной конъюнктуры в том или ином сегменте, индивидуальных технико-функциональных характеристик объекта, его местоположения и инвестиционной привлекательности.
Для недвижимости различного функционального назначения и разных ценовых категорий можно наблюдать разные сроки экспозиции объектов до наступления сделки купли-продажи. При этом для объектов, характеризующихся одинаковыми условиями местоположения, функционального использования и уровня технического состояния, определяющим «мерилом» ликвидности выступает величина требуемой продавцом общей стоимости, которая в свою очередь зависит от масштаба (площади) недвижимости. Чем выше общая стоимость объекта (т. е. чем больше его площадь), тем более длительным является период экспозиции и тем меньшей ликвидностью обладает недвижимость. Особенно остро данный фактор ощущается на фоне общего рыночного финансового спада, в условиях экономического кризиса, в условиях удорожания и сложности получения покупателями заемного финансирования под покупку недвижимого имущества по цене, заявленной продавцом.
Цена продажи недвижимости не может моментально реагировать на текущие изменения и колебания на рынке. К примеру в условиях экономического кризиса на местном отечественном рынке при резком снижении доходов населения в пересчете в иностранную валюту (долл США, Евро) за короткий период в 1,5-2 раза цена недвижимости может адаптироваться к реальному спросу и предложению на протяжении 6-12 месяцев, а иногда и более. В таком случае нужно вести речь об адекватности цены предложения и о явно завышенной цене предложения, которая не будет соответствовать текущим реалиям рынка. Нередко и при стабильном рынке наблюдаются явно завышенные цены предложений. В таких случаях нужно учитывать возможные потери доходности или упущенную выгоду, связанную с продолжительным периодом экспозиции выставляемой на продажу недвижимости. Величина скидки учитывающей ликвидность объекта оценки и объектов сравнения уже будет заметно превышать процентные показатели мотивационной составляющей и находится в районе 10-20% иногда и более.
По данным ведущих агентств недвижимости юго-восточного Крыма, средний срок экспозиции на рынке недвижимости для коммерческой недвижимости на сегодняшний день составляет минимум 1-2 года и более. Эти данные подтверждаются мониторингом рынка коммерческой недвижимости (просмотр даты выхода объявлений о продаже, беседа с представителями ведущих агентств недвижимости г. Феодосии, опрос продавцов и покупателей недвижимости).
Таблица 1.
| Сегмент недвижимости | Срок экспозиции, месяцев | Скидка на торг |
| Жилая недвижимость | ||
| Квартиры | 6-12 месяцев | 2-10% |
| Незастроенные земельные участки | ||
| Незастроенные земельные участки по жилую застройку | 12-24 месяцев | 10-20% |
| Участки под садовую и дачную застройку | 8-18 месяцев | 3-15% |
| Участки под коммерцию | Более 18 месяцев | 10-20% |
| Коммерческая недвижимость | ||
| Временные торговые павильоны, торговые места на рынке | 6-12 месяцев | 2-10% |
| Торгово-офисные площади | 18-24 месяцев и более | 5-20% |
| Производственно складские площади | Более24 месяцев | 10-20% |
| Гостиницы, пансионаты, базы отдыха, домовладения гостиничного типа | 24-36 месяцев и более | 10-20% и более |
| Общий диапазон | 2-20% |
Как уже было отмечено выше размер скидки на торг зависит от особенностей недвижимости, ее потенциальной доходности, от площади и в целом ценовых показателей. Для недвижимости высоких ценовых показателей будут соответствовать более высокие показатели скидки на торг и наоборот для недвижимости относящейся к невысокой ценовой группе (садовые участки, торговые павильоны, торговые места, квартиры) будут иметь минимальные показатели скидки на торг.
В настоящий момент рынок в Феодосийском регионе и в целом по Юго-восточному и восточному Крыму относительно неактивен, реальные сделки купли продажи жилой недвижимости носят немногочисленный характер, предложение и спрос существенно разбалансированы. К примеру для офисно-торгового сегмента недвижимости невысокий спрос и обусловлен ограниченным предложением по продаже небольших коммерческих помещений площадью до 50 кв. м. В большей степени на продажу выставляются более крупные торговые или офисные объекты площадями более 150-200 кв. м. Или наоборот нередко цена продажи 1 кв. м помещения площадью до 50 кв. м может превышать единичную стоимость недвижимости площадью более 150 кв. м, расположенную в том же районе на 50-100%. Нередко цена продажи на один и тот же объект недвижимости в разных объявлениях о продаже (в разных информационных источниках). В разных агентствах недвижимости отличается более чем на 10%.
Для определения различия цены предложения от цены продажи недвижимости использованы мнения экспертов:
В опросе принимали участие следующие специалисты:
Таблица 2.
| №п/п | Эксперты | Место работы, специальность | Информация об эксперте |
| №1 | Батраков Владислав Евгеньевич | Сертифицированный оценщик ООО «Феодосийское кадастровое бюро», г. Феодосия, ул. Русская, 1 (тел. 3-16-24) | Диплом о профессиональной переподготовке серия: ПП №000605, выдан 04.06.2014 г. Федеральное государственное бюджетное учреждение высшего профессионального образования «Ростовский государственный строительный университет», регистрационный номер 16734 Стаж работы в оценочной деятельности более 10 лет |
| №2 | Романов Дмитрий Вячеславович | Сертифицированный оценщик ООО «Феодосийское кадастровое бюро», г. Феодосия, ул. Русская, 1 (тел 3-16-24) | Диплом НОУ ВПО «Московский финансово-промышленный университет «Синергия» 772400404485 от 15.07.2014г., регистрационный номер 0501 |
| №3 | Чимбур Елена Олеговна | Риэлтор ООО «Феодосийское кадастровое бюро», г. Феодосия, ул. Русская, 1 (тел 3-16-24) | стаж работы риэлтором более 2 лет |
| №4 | Нишпор Сергей Владимирович | Риэлтор АН «Феодосия плюс», г. Феодосия, ул. Галерейная, 3 Тел. 3-01-09 | стаж работы риэлтором более 5 лет |
Диапазоны скидки на торг (временной период исследования: 2012-2014 г)
Таблица 3.
| Величина скидки на торг, % | |||||
| Наименование сегмента недвижимости | Эксперт №1 | Эксперт №2 | Эксперт №3 | Эксперт №4 | Диапазон |
| Квартиры | 0-7 | 0-5 | 0-7 | 0-5 | 0-7 |
| Жилые дома с земельным участком | 0-7 | 0-10 | 0-5 | 5-10 | 0-10 |
| Незастроенные земельные участки по жилую застройку | 10-15 | 10-15 | 5-20 | 5-20 | 5-20 |
| Участки под садовую и дачную застройку | 5-10 | 5-15 | 5-15 | 5-15 | 5-15 |
| Участки под коммерцию | 10-15 | 10-15 | 10-20 | 10-20 | 15-20 |
| Временные торговые павильоны, торговые места на рынке | 0-5 | 0-5 | 0-10 | 0-5 | 0-5 |
| Торгово-офисные площади | 10-15 | 10-15 | 10-15 | 10-20 | 10-20 |
| Производственно складские площади | 10-20 | 10-15 | 10-15 | 10-20 | 15-20 |
| Гостиницы, пансионаты, базы отдыха, домовладения гостиничного типа | 15-20 | 15-15 | 15-15 | 10-20 | 15-20 |
Опрос экспертов проводился для недвижимости среднего ценового уровня (ценовой группы) расположенной юго-восточном и восточном районах Республики Крым. К примеру, для квартир благоустроенных квартиры в г. Феодосия средняя ценовая группа будет составлять от 40000-60000 долл. Для недвижимости меньшего ценового сегмента скидка на торг будет стремиться к минимальным значениям диапазонов, для недвижимости более высокого ценового наоборот вероятное значение дисконта будет стремиться к максимальным показателям. Для разных сегментов недвижимости необходимо проводить дифференциацию скидки на торг в зависимости от характера ее ценовой группы (низкая – средняя - высокая)
Использованные Источники информации
- Профессиональная виртуальная сеть «Оценщики и эксперты» раздел: Электронный справочник Оценщика (http://ocenschiki-i-eksperty.ru/appraiser-handbook/indicators/929)
- «Оценка стоимости имущества»: Учебное пособие под ред. И. В. Косоруковой-М.: Московский финансово-промышленный университет «Синергия», 2012.-736 с (Университетская серия)
- Журнал «Практика оценки» №5 май 2009 г «Неформальные подходы к оценке недвижимости в современных экономических условиях» Издательство «Экономика»., Киев, 2009)